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  • Immagine del redattoreStefania Salvatore

Sei sicuro che restare un host senza partita iva sia conveniente?

Booking.com sotto la lente di ingrandimento da parte del fisco italiano per l'ennesima volta.

Da anni, tutti i consulenti del settore extra alberghiero, me compresa, consigliano all'host di aprire partita iva e fare della gestione degli immobili una vera e propria attività imprenditoriale, questo per evitare che la permanenza sui portali online alla fine arrivi a costare più del doppio.

Mi spiego meglio: scegliere di affittare senza Partita Iva il proprio immobile comporta tutta una serie di obblighi che occorre rispettare se non si vuole incorrere in sanzioni amministrative e penali.


Innanzitutto occorre premettere che l’affitto anche di un solo giorno rientra nell’ambito di applicazione della disciplina delle locazioni brevi.


Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (cioè senza partita iva).


Ad esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.


La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale deve verificarsi per entrambe le parti.

Gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve devono effettuare, su quelle somme, una ritenuta del 21%, da versare tramite modello F24, con il codice tributo “1919”).


Se il beneficiario non opta in sede di dichiarazione dei redditi per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera realizzata a titolo di acconto.


I soggetti residenti nel territorio dello Stato trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari.


Per la compilazione del file contenente i dati devono essere utilizzati i prodotti software resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle entrate.


Cosa succede con l'Iva quando affitti il tuo immobile e hai acquisito il tuo ospite tramite le OTA?


È doveroso premettere che Booking opera come agenzia: vuol dire che tutte le prenotazioni sono considerate transazioni dirette tra la struttura e l’ospite.


Di conseguenza occorre versare l’IVA.


Il contratto formulato da Booking.com prevede che la società non paghi l’IVA sia per le strutture alberghiere che per quelle dei privati non titolari di partita Iva.


Pertanto l'host si sarebbe dovuto iscrivere al VIES (Sistema elettronico di scambio di dati sull'IVA) e pagare l'iva con il sistema reverse charge (c.d. “inversione contabile”) ovvero l’onere IVA si sposta dal cedente al cessionario.


Questo però funzionava fino a ieri...

Infatti il proprietario è tenuto a fornire una fattura ai clienti al momento del check-out (cartacea, via email o entrambe).


Questo perché il contratto di prenotazione è tra host ed ospite, e non tra Booking.com ed il cliente. Per le locazioni turistiche senza partita iva non sussiste l’obbligo di rilasciare una ricevuta, ma nel caso in cui il cliente la richieda occorre fornire una quietanza.


Si tenga presente che non si emette una fattura, ma una semplice ricevuta fiscale.


Il blocco delle ricevute per affitto turistico si trova in qualsiasi negozio di valori bollati e anche su Amazon. È auspicabile rilasciare sempre delle ricevute (in duplice copia) per ogni ospite che soggiorna nella struttura in modo da avere questi moduli numerati da poter utilizzare in sede di dichiarazione dei redditi. Ti ricordo che a fine anno occorre scaricare il riepilogo annuale delle rendite guadagnate a cui si sommeranno le eventuali ricevute fatte per locazioni dirette. Sulla ricevuta bisogna scrivere la cifra al lordo delle tasse e delle percentuali di intermediazione e nel caso in cui l’importo superasse la cifra di cifra di 77,47 €, bisognerà allegare una marca da bollo.


Ad ogni modo, è probabile che ti sorprenderà scoprire che io stessa mi rivolgo ad una persona estremamente preparata in materia e che non sbaglia un colpo.


E in effetti oggi non ho niente di mio da proporti...


L'unico consiglio che mi sento di darti è investire una cifra ridicola sul testo di un carissimo amico, che ti aiuterà a fare chiarezza su tutti questi aspetti burocratici ed a volte noiosi.

Con Gian Luca al tuo fianco ti sentirai in una botte di ferro e non rischierai mai nulla: parola di Stefi.


Ecco quindi il link per il suo Manuale degli Adempimenti: link


Noi ci sentiamo presto su questo canale,

un grande abbraccio e buon lavoro.


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